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房地產(chǎn)項目的收入、稅金估算與資金籌措
一、經(jīng)營收入測算
房地產(chǎn)開發(fā)項目應在項目策劃方案的基礎上，制訂出切實可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發(fā)項目可能的收入。租售計劃應與開發(fā)商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。
（一）制訂房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃
房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價格、收款方式等內容。
1、在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時，應首先確定開發(fā)項目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量，再根據(jù)市場條件，確定開發(fā)項目在整個租售期內每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。
2、租售價格的確定應在市場調查與預測的基礎上，結合房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、正在建設的以及潛在的競爭性房地產(chǎn)項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。
3、確定收款方式時應考慮房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的估算
租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售入和開發(fā)企業(yè)自營收入等。
工程總承包單位資質要求：首先，該辦法明確了工程總承包單位應當具備“雙資質”。此前建設部頒布的30號文曾“鼓勵”工程總承包單位應具有工程勘察、設計或施工總承包資質，而后93號文則要求工程總承包單位應具有工程設計資質或施工資質，刪去了對工程勘察資質的要求。此次《管理辦法》則直接明確，工程總承包單位應當同時具有與工程規(guī)模相適應的工程設計資質和施工資質，或者由具有相應資質的設計單位和施工單位組成聯(lián)合體。這意味著，今后只有同時具備設計資質和施工資質的企業(yè)，或是由具有相應施工資質或設計資質的企業(yè)共同組成聯(lián)合體，才可準入工程總承包業(yè)務參與投標。其次，《管理辦法》從反面規(guī)定了工程總承包的禁包主體，包括禁止主體和相對禁止主體。前者包括項目代建單位、項目管理單位、監(jiān)理單位、造價咨詢單位、招標代理單位；后者則指政府投資項目的項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件的編制單位及其評估單位，在招標人公開其文件之前一般不得成為總承包單位。后，《管理辦法》為鼓勵單一資質承包單位健全“雙資質”，創(chuàng)新性地規(guī)定已取得工程設計綜合資質、行業(yè)甲級資質、建筑工程專業(yè)甲級資質的單位，可以直接申請相應類別施工總承包一級資質；而具有一級及以上施工總承包資質的單位可以直接申請相應類別的工程設計甲級資質。
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